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El empuje de la logística en el sector inmobiliario industrial

By 21/11/2019 No Comments

El sector logístico está protagonizando uno de los mayores picos de crecimiento del momento, y es que ha dado con su filón gracias al comercio online. El creciente interés de los inversores por los activos logísticos es consecuencia directa del auge del e-commerce.

En la era de Amazon, el espacio de almacenamiento de stock y la red de puntos de distribución adquieren una importancia renovada.

El sector logístico y el boom del comercio electrónico

Según el informe “Global Investor Intentions Survey 2019”, elaborado por CBRE Group, 2019 está siendo el tercer año consecutivo en el que el sector industrial y logístico es el más atractivo para los inversores. Aunque la intención de inversión desciende en un 5% en comparación con cifras de 2018, cuando el sector captó 1.452 millones de euros según datos de Deloitte, se hace patente la continuada escalada que ha vivido la inversión en el sector de la logística durante los últimos años, por encima incluso del sector terciario.

El sector industrial y logístico es el más atractivo para los inversores desde 2017.

Las consecuencias del comercio electrónico

El incremento de las cifras en el sector logístico tiene mucho que agradecer al boom del e-commerce. Con el auge de las compras por internet, las tiendas a pie de calle se están viendo obligadas a repensar sus espacios: una auténtica revolución dentro del retail, donde la capacidad de adaptación de los diferentes agentes adquiere una importancia vital. En este nuevo escenario, el stock sale de la tienda física para pasar a almacenarse en la periferia de las ciudades: el consumidor compra cada vez más de forma online, por lo que el contar con amplias existencias en las tiendas dentro de los núcleos urbanos pierde sentido e incluso se convierte en una desventaja a nivel estratégico.

En la era de Amazon, los activos logísticos viven su propio boom. No obstante, a pesar de las buenas perspectivas, el sector debe hacer frente a un problema conocido: la falta de suelo.

La falta de suelo y la codiciada última milla

Es una tendencia que irá creciendo de un año para otro: no hay suelo suficiente en los alrededores de las grandes ciudades para dar cabida a la creciente necesidad de almacenamiento.

En este escenario, los polígonos industriales ubicados en la periferia de las ciudades son el punto de mira de los inversores. Las urbes se han ido expandiendo a medida que crecían y en algunos casos han llegado a rodear áreas industriales que ahora resultan mucho más cercanas a los barrios céntricos. El polígono de Villaverde, por ejemplo, situado al sur de Madrid y a 10 km del centro de la capital, podría ser un parque logístico de primer orden dentro de una década. Se calcula que en el futuro los activos logísticos podrían superar el medio millón de metros cuadrados en la Comunidad de Madrid y ser en torno a 200.000 en Cataluña.

En Éxico tenemos amplia experiencia en gestión de proyectos logísticos.

Activos de última milla: un caramelo para los inversores del sector

El auge del comercio online plantea además nuevos retos para los agentes del sector. Tradicionalmente, las empresas de mensajería cargan grandes cantidades de producto que entregan en tiendas físicas, una serie de puntos distribuidos por la urbe. El modelo ha cambiado: por un lado, los puntos de entrega no dejan de aumentar, ya que cada consumidor desde su casa supone un nuevo punto de entrega; por otro, la frecuencia de reparto que exige la cantidad de pedidos online es mayor, pero, al mismo tiempo, la cantidad de pedidos a entregar en un mismo punto disminuye: al final, no se trata de grandes entregas como en las tiendas, sino que son particulares los que esperan al otro lado de la puerta. Así, surge el fenómeno de la “última milla”: el interés de estar lo más cerca posible del consumidor, en la búsqueda por lograr un modelo rentable y sostenible al mismo tiempo.

Los retos a los que se enfrentan las empresas de reparto de última milla son muchos, y es que aunque sea poca la distancia que separa al centro logístico del cliente, es en este corto espacio donde surgen más obstáculos. Por un lado, la entrega de paquetes pequeños a particulares resulta poco rentable para la compañía. Por otro, la competitividad entre productores ha acostumbrado al cliente a esperar su paquete en el menor plazo de tiempo posible: recibir un pedido en menos de 24 horas comienza a ser lo normal. Es difícil optimizar el modelo de reparto de forma que no suponga pérdidas para la empresa de mensajería ni un sobrecoste para el consumidor, sin dejar de lado el impacto medioambiental de multiplicar las rutas de reparto dentro de las ciudades.

En este sentido, acercarse lo máximo posible al cliente es uno de los factores clave del reparto de última milla. Los activos con potencial logístico integrados en las ciudades son el caramelo de los inversores del sector. En ciudades como Madrid, el fenómeno de la última milla está todavía en ciernes, pero es cuestión de tiempo que locales del centro estratégicamente situados se conviertan en ejes de la logística local.

El fenómeno de “última milla” se encuentra en el punto de mira de los inversores del sector.

Tendencias de futuro: plataformas multinivel

El problema de la falta de suelo plantea también soluciones mirando hacia arriba, como las plataformas multinivel. Son una tendencia que se está empezando a extender entre las promotoras y constructoras del sector, tanto en España como en Europa, y que posibilita un mayor aprovechamiento del espacio. Para grandes operadores como Amazon, es un acierto en respuesta a la falta de activos con la que se topan cuando se ven en la necesidad de ampliar sus espacios de almacenamiento.

Aún así, su completa implantación depende no sólo del interés de los agentes del sector logístico sino también del político y administrativo, ya que se hace necesaria una revisión de la normativa vigente en materia de urbanización y seguridad.

 

El sector industrial va a seguir incrementando sus números en los próximos años gracias al empuje de la logística. El modelo de almacenamiento y distribución ya ha empezado a virar hacia los nuevos escenarios, resultado directo del auge del comercio online.

A partir de ahora, los diferentes agentes del sector y la normativa aplicable deben estar a la altura de las necesidades tanto de los grandes operadores comerciales, como de los consumidores dentro de los núcleos urbanos.